S’il y a bien un fléau récurrent dans le domaine locatif, c’est l’exorbitance de certains loyers. Les grandes agglomérations françaises sont sujettes à un marché locatif tendu et en constant mouvement. Cela engendre des différences de loyer allant jusqu’à 40%, ce qui rend la recherche d’un bien au loyer correct extrêmement difficile parfois.

Fin 2018, la loi ELAN a été adoptée, avec pour mesure phare l’encadrement des loyers dans les villes dites “tendues”. Paris fut la première commune à expérimenter cette mesure, suivie quelques temps après par Lille. Cette expérimentation doit durer jusqu’en 2023 et devra faire ses preuves pour espérer intégrer cette règle définitivement sur le marché locatif.

 

Alors, en quoi consiste cet encadrement des loyers ?

C’est une fourchette calculée selon plusieurs critères afin d’imposer un cadre à la fixation des loyers, notamment un seuil et un plafond. Les critères retenus sont le nombre de pièces, l’époque de construction, meublé ou non, et la localisation.

Pour déterminer le plafond et le seuil des loyers, le calcul s’est basé sur un loyer médian (“loyer de référence”) défini  par des biens équivalents. A ce loyer médian, il faut ajouter 20% de sa valeur pour obtenir le plafond maximal (“loyer de référence majoré”) et le diminuer de 20% pour obtenir le seuil (“loyer de référence minoré”).

Un exemple est beaucoup plus compréhensible, le voici: le loyer de référence pour un F2, quartier de Charonne, construit avant 1946, est de 22,1€/m2. Le loyer de référence minoré est de 15.5€/m2 et le loyer de référence majoré est de 26.5€/m2.

Cette mesure ne s’applique pas à tous les loyers puisque les sous-locations, les logements sous la loi de 1948 (loi portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires), logements conventionnés par l’Anah, logements HLM, logements de tourisme ne sont pas concernés.

Néanmoins, elle concerne la majorité des logements et s’applique lors d’un renouvellement de bail ou lors d’une nouvelle mise en location. Lors d’un renouvellement de bail, le loyer ne peut être augmenté que s’il est sous-évalué comparé au marché et si aucune révision n’a déjà été effectuée. Lors d’un nouveau contrat de bail, cela dépend si le logement a été loué les 18 mois précédents. Si tel est le cas, le loyer peut être augmenté en cas d’absence de révision, de travaux effectués, ou en cas de sous-évaluation. Si le logement n’a pas été loué pendant les 18 mois précédents, le propriétaire est libre de fixer son loyer.

 

Et que risque le propriétaire qui ne respecte pas ces règles ?

Le préfet peut prononcer une amende de 5 000€ pour un bailleur physique et 15 000€ pour un bailleur moral. Cependant, il faut pour cela que le locataire entame une procédure à l’encontre de son propriétaire, ce qui, en pratique, est malheureusement rarement le cas.

Pour éviter tout calcul et tout casse-tête dans la fixation du prix, le gouvernement a mis en place un site sur lequel vous rentrez les critères d’évaluation de votre bien, puis vous obtenez le loyer de référence, le minoré et le majoré.

Voici le lien:  http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/

Sachez que chez J’aime mon proprio, bien que nous vérifions le respect de l’encadrement des loyers de nos biens, nos proprios sont engagés pour un marché locatif plus juste et plus cohérent !

Catégories : Réglementation

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